Trước kia Trung có chia sẻ bài viết 3P khi kinh doanh quán cafe. 3P bao gồm Place – Place – Place từ là Địa điểm – Địa điểm – Địa điểm. Bài viết phân tích và chia sẻ kinh nghiệm khi thuê mặt bằng mở quán cafe được nhiều anh chị đọc và đánh giá cao. Tuy nhiên năm 2021 với sự ảnh hưởng của Covid-19 đã khiến cho tình hình thay đổi. Chính vì vậy Trung quyết định điều chỉnh một số thông tin để gửi đến anh chị kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe năm 2021. Thời điểm tình hình mặt bằng kinh doanh và kinh doanh cafe đã có sự thay đổi lớn.
Chúng ta thừa nhận với nhau rằng sẽ chẳng ai chấp nhận chạy nhiều hơn 3km để uống cafe. Trừ khi có cuộc hẹn đặc biệt. Thông thường họ chọn địa điểm gần nhà. Trong số các quán cafe gần nhà họ sẽ chọn quán cafe phù hợp thị hiếu của họ. Thị hiếu này có thể là gu đồ uống, cung cách phục vụ, giá cả hoặc quan hệ với chủ quán. Chọn mặt bằng mở quán cafe đúng đúng giúp anh chị chủ quán có lượng khách hàng tiềm năng lớn, thuận tiện để khách tấp vào mua đồ uống, không gian giúp khách hàng trải nghiệm, thích thú và quay lại.
Tình hình mặt bằng kinh doanh quán cafe tại Việt Nam 2021
Khi dịch bệnh được kiểm soát tạm ổn và chúng ta bắt đầu sống chung với dịch. Giá thuê mặt bằng kinh doanh sẽ chỉ bằng khoảng 60% thời kỳ trước dịch. Điều này xảy ra khi nguồn cung mặt bằng kinh doanh nhiều. Cộng thêm số lượng chủ quán quay lại kinh doanh còn ít. Lý do chính do lo ngại sẽ có nhiều đợt bùng phát dịch nữa.
Như vậy chúng ta sẽ chờ đón 1 giai đoạn kinh doanh quán cafe rất khó dự đoán. Nếu dịch ổn định thì khả năng khôi phục sẽ rất cao. Nhưng các biến thể hoành hành thì việc lao vào ngành cafe giai đoạn này không khác gì tự sát cả.
Chủ nhà ít cơ hội bán mặt bằng
Thay vì cho thuê chủ mặt bằng có thể bán mặt bằng đó đi để thu hồi vốn. Tuy nhiên mức giá trị khi bán của giai đoạn này sẽ thấp hơn trước dịch ít nhất là 10%.Phần vì dịch, phần vì giá trị thật của nhiều mặt bằng bị đẩy lên cao thời điểm sốt đất 2018 – 2019. Chính vì vậy lựa chọn cho thuê mặt bằng mở quán cafe là hướng tốt nhất đối với chủ mặt bằng.
Chốt lại mặt bằng mở quán cafe sau dịch sẽ:
- Nguồn cung nhiều;
- Giá chỉ bằng 60% giá trước dịch ít nhất là trong 1 năm;
- Đây là cơ hội tốt để thuê mặt bằng mở quán cafe;
- Hoặc cũng là “tự sát” khi dịch bệnh phức tạp.
Những yếu tố cần quan tâm khi thuê mặt bằng mở quán cafe
Tỷ trọng trong cơ cấu chi phí mặt bằng trong báo cáo kinh doanh quán cafe là khoảng 20%. Tuy nhiên nó đóng vai trò hơn 50% trong thành bại của việc kinh doanh cafe. Nhiều quán đồ uống không có gì đặc biệt, nhân viên phục vụ cũng không quá ân cần, niềm nở. Nhưng mặt bằng đẹp, dễ dàng đậu xe, xanh mát. Thế là nó cứ đông đúc như thường.
Trong khi đó quán phục vụ tốt, không gian đẹp lạ nhưng thật ra về mặt tài chính và số lượng khách hàng lại không tốt do ở nơi khuất. Tất nhiên mình không đánh đồng tất cả vì có một số quán trong hẻm nhưng vẫn đông do chủ quán có sản phẩm không ai bắt chước được. Hoặc quán có gì đó cạnh tranh đặc biệt khách hàng cần mà không nơi nào Copy được. Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe của bản thân mình thường sẽ dựa vào các yếu tố sau:
Yếu tố tự nhiên
Yếu tố tự nhiên tức là cá yếu tố tự có về mặt vị trí, tiện ích xung quanh của địa điểm.
Đường xá
Đường 1 chiều hay 2 chiều. Ưu tiên đường 2 chiều hơn 1 chiều. Nếu 2 chiều thì nên chọn địa điểm chỗ quay đầu.
Ngã tư 2 mặt tiền tốt hơn 1 mặt tiền.
Đường ít xe tải qua lại rất tốt. Đừng nên chọn đường có nhiều xe tải qua lại nhất là chở đất đá.
Gần các tiện ích xã hội
Địa điểm có gần trường học: Lượng học sinh, phụ huynh là những đối tượng rất tiềm năng và sử dụng sản phẩm liên tục. Ngoài ra bạn có thể tận dụng mặt bằng bán đồ ăn sáng.
Địa điểm có gần chợ không: Chợ là địa điểm có lượng người qua lại khá đông. Thường thì chở vợ đi chợ thì chồng đi cafe. Hoặc cũng là nơi tập trung nhiều dân cư. Tuy nhiên đừng chọn mặt bằng sát chợ anh chị nhé. Xe rát và mùi hôi sẽ làm anh chị hối hận đấy.
Mặt bằng mở quán cafe gần trung tâm hành chính: Trung tâm hành chính thường tập trung người dân đi làm giấy tờ. Tập trung công nhân viên chức. Đây là tệp khách hàng mang lại doanh thu rất tốt và đều cho quán của bạn.
Cũng có thể cân nhắc thêm các tiện ích khác như bệnh viện, cây xăng, địa điểm du lịch, văn hóa v.v. Tùy vào vị trí cụ thể mà anh chị có thể liệt kê thêm các yếu tố để so sánh các địa điểm với nhau.
Cây xanh
Lượng cây xanh trong khu vực ảnh hưởng rất lớn đến môi trường và nhiệt độ. Nếu tuyến đường có nhiều cây xanh sẽ giúp khách hàng thích thú hơn là mở quán ở các tuyến đường ít cây xanh.
Cây xanh trong quán thì thuộc vào phạm vi bạn có thể điều chỉnh được nên không được tính vào yếu tố này.
Yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội liên quan tới dân cư, con người. Đây là những người có thể mang lại doanh thu cho quán cafe.
Dân cư
Mật độ dân cư tại mặt bằng mở quán cafe được mình đánh giá hàng đầu trong danh sách các yếu tố liên quan tới mặt bằng kinh doanh. Doanh thu của bạn = Số lượng người tiếp cận x tỉ lệ chuyển đổi x giá bán. Chính vì vậy mật độ dân cư sẽ là yếu tố đầu tiên cần quan tâm.
Để đánh giá mật độ dân cư các bạn không cần phải đi xem phường đó có bao nhiêu dân đâu. Bạn chỉ cần ngồi trước mặt bằng đó vào ngày thứ 2, thứ 5 và chủ nhật. Tính lượng người qua lại trong tầm 30 phút rồi so sánh là sẽ thấy được vấn đề ngay.
Hành vi khách hàng
Tuy mật độ dân cư đông, lượng xe qua lại nhiều nhưng là xe nhanh. Những người này khó dừng lại mua cafe hay uống tại quán. Vậy thì tỉ lệ chuyển đổi sẽ rất thấp. Chính vì vậy mình mới khuyên các bạn lựa chọn địa điểm gần nơi quay đầu xe hoặc ngã tư trong phần đường xá.
Tốt nhất là nên mở ở nơi đã có một số quán cafe có khách. Vì nơi này được định vị rất rõ ràng là có quán cafe. Dù có đối thủ nhưng nó lại rất tốt cho các quán mới mở. Phần này mình phân tích kỹ hơn trong phần đối thủ.
Yếu tố trực tiếp
Khi đã nhắm được một số mặt bằng có các yếu tố tự nhiên, xã hội tương đương nhau. Hoặc bạn nhắm được một khu vực vậy thì hãy đi chi tiết vào 1 mặt bằng cụ thể.
Tình trạng mặt bằng
Mặt bằng có thể xây dựng tiền chế để chi phí setup rẻ. Hay mặt bằng có nhà sẵn. Nhà sẵn thì có được sửa chữa hay không.
Mặt bằng đó trước kia có kinh doanh gì chưa, kết quả ra sao.
Thông thường kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe của Trung là chọn mặt bằng đã kinh doanh cafe rồi để sang lại. Kinh nghiêm sang quán cafe sẽ giúp ích được bạn. Nếu không nên chọn mặt bằng trống để setup nhà tiền chế để tối ưu chi phí ban đầu.
Giá thuê
Giá thuê mặt bằng là yếu tố không quá khó để đánh giá. Mình thường hay đi hỏi loanh quanh là mình mới thuê chỗ kia, rồi gặng hỏi các cơ sở gần gần đó giá họ thuê là bao nhiêu. Đa phần họ sẽ nói thật vì mình đã thuê rồi mà. Sau khi đã nhắm được diện tích của 1 số chỗ, giá thuê của họ bạn sẽ biết được giá mình thuê là cao hay là thấp ngay từ đó sẽ biết cần trả giá ra sao.
Chủ mặt bằng
Chủ mặt bằng là người nhẹ nhàng, hiểu biết thì mình chơi kiểu khác. Chủ mặt bằng khó tính thì mình chơi kiểu khác. Chủ mặt bằng có nhiều nguồn thu khác thì mình cũng chơi kiểu khác. Căn bản bạn biết càng nhiều thông tin của chủ mặt bằng càng tốt. Vì căn bản là nên chọn bạn mà chơi. Nhiều khi thuê xong xuôi kinh doanh tốt chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng chịu phát rồi giành mặt bằng kinh doanh cũng có đấy. Mình gặp rồi nên anh chị nên cẩn trọng nhé.
Đối thủ cạnh tranh
Một câu hỏi mình hay đặt ra cho các anh chị chuẩn bị mở quán là: Nên mở quán ở địa điểm không có ai mở quán cafe hay tại nơi có nhiều đối thủ. Thật ra quan điểm của mình là nên chọn nơi đông quán. Vì tại nơi đó đã có sẵn lượng khách hàng mục tiêu. Chỉ cần mình làm tốt hơn đối thủ 1 thời gian sẽ có lượng khách tốt như họ. Chọn vị trí không có ông nào mở cafe có khi lại là điều không tốt. Vì lúc đó bạn phải tự mình marketing. Còn chọn nơi đông đối thủ thì có khi khách ghét quán kia chạy qua quán mình cũng kha khá.
Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe của Trung
Với kinh nghiệm hơn 5 năm trong ngành quản lý kinh doanh mảng F&B và bán lẻ. Nhất là thời gian tư vấn nhượng quyền quán cafe với hơn 30 quán thành công. Đối với kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe, Trung sẽ chia sẻ với anh chị 1 số từ khóa cơ bản. Mong rằng nó sẽ giúp anh chị thành công trong ngành khá cạnh tranh này.
Chọn vị trí mở quán cafe
Bước 1: Xác định tài chính đầu tư mở quán cafe. Xác định khoảng chi phí dao động để chi trả cho mặt bằng.
Xem thêm: Mở quán cafe cần bao nhiêu tiền? Ngoài tiền cần gì nữa
Bước 2: Nghiên cứu các trục đường, list danh sách 1 số mặt bằng tốt dựa vào 3 yếu tối được nêu trong phần đầu tiên. Tham khảo giá thuê, tình hình thuê.
Bước 3: Lên phương án tài chính thiết kế, thi công cho từng địa điểm cụ thể. Phần này cần có sự tham gia và tư vấn của đơn vị thiết kế.
Bước 4: Quyết định có đầu tư hay không. Sẽ có anh chị bất ngờ ở bước này mới quyết định có hay không nên làm. Thật sự mình không nghĩ bắt buộc phải làm quán cafe nếu bài toán tài chính không ổn. Nếu tiền thuê mặt bằng, thiết kế quá lớn so với tưởng tượng của anh chị. Thì tốt nhất đừng cố gắng lao theo. Hãy tìm phương án kinh doanh khác với số tiền đang có. Gửi ngân hàng cũng được, mua vàng cất cũng được. Miễn sao là lợi nhuận mang lại tốt. Mở quán cafe mà không thấy khả năng hiệu quả, nuôi chủ mặt bằng thì thà đừng làm.
Bước 5: Khi đã quyết định đầu tư thì tiến hành thiết kế, thi công thôi.
Chọn vị trí mở xe bán cafe mang đi
Đối với mô hình xe cafe bán mang đi lại khá khác. Thường mình khuyên anh chị chủ quán nên tận dụng khả năng sản xuất cafe tại quán để mở 1 đến 2 xe bán mang đi. Mỗi xe có thể mang lại lợi nhuận 3tr/tháng cho anh chị. Ngoài ra nếu kết hợp với kế hoạch tiếp thị, khuyến mãi của quán cafe thì sẽ mang lại cho quán lượng khách hàng tốt.
Mặt bằng mở xe bán cafe mang đi cần phải chú ý:
- Khả năng bảo quản, gửi xe cafe lại;
- Lưu lượng người qua lại lúc 6:00 đến 8:00 hàng ngày.
- Khả năng hậu cần dễ dàng. Nên chọn vị trí trong vòng 1km so với quán.
- Thuê nhân sự đứng bán thường nên là sinh viên làm thêm.
- Lượng khách hàng là dân văn phòng, lao động phổ thông ngang qua.
- Đặc biệt là khả năng bị bế xe lên phường vì bán sai vị trí anh chị nhé.
Trên đây là những chia sẻ của Trung về kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cafe. Rất mong nhận được quan tâm của anh chị trong các bài viết tiếp theo. Ngoài ra nếu anh chị cần phần mềm quản lý bán hàng. Hãy điền form yêu cầu tư vấn bên dưới nhé.
Lời cuối cùng Trung chúc anh chị có những trải nghiệm thú vị trên con đường mở quán cafe của mình. Mở quán cafe có dễ dàng hay không phụ thuộc rất nhiều vào tư duy của bạn đấy.
Trung Mạc
Trung Mạc là tác giả, điều hành tại Blog Mr Quản. Trung có kinh nghiệm hơn 8 năm trong lĩnh vực quản lý bán hàng.
