Ngày 30/9/2021 xuất hiện văn bản phúc đáp của ông T.K.M – Chủ một mặt bằng cho công ty CTCP Đầu tư Thế giới Di Động (HOSE: MWG) chi nhánh tại Bình Định. Văn bản này được đưa ra khi Thế Giới Di Động có động thái không trả tiền thuê mặt bằng mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Trên mạng xã hội ngày 1/10/2021 đã dậy sóng với nhiều quan điểm và đánh giá khác nhau. Vậy trong trường hợp này nói riêng và việc thuê, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Người đi thuê mặt bằng có được phép tự ý không trả tiền mặt bằng hoặc tự ý giảm giá mặt bằng không. Hãy cùng Mr Quản bàn luận.
Toàn cảnh vụ việc Thế giới Di động tự ý giảm tiền thuê mặt bằng
Theo thông tin được ông T.K.M cung cấp, đầu tháng 8/2021 phía Thế giới Di động đã gửi văn bản chung đến đối tác cho thuê mặt bằng. Văn bản này đề cập đến việc không thanh toán và giám mức thanh toán tiền mặt bằng trong giai đoạn đóng cửa do covid-19.
Trong công văn TGDĐ ghi rõ:
“Thế giới Di động/Điện máy Xanh hoạt động trong lĩnh vực bán lẻ với mạng lưới cửa hàng phủ khắp cả nước, nên khi các biện pháp phòng chống dịch bệnh được triển khai mạnh mẽ trong tháng 7/2021, gần 2,000 cửa hàng Thế giới Di động/Điện máy Xanh đang phải tạm đóng cửa hoặc hạn chế bán hàng“
Thế giới Di động ghi rõ hướng sẽ triển khai trong thời gian tới:
- Không tính tiền thuê và không thanh toán 100% tiền thuê mặt bằng trong thời gian đóng cửa do yêu cầu của Chính Phủ;
- Chỉ trả 30% và không tính 70% tiền thuê mặt bằng trong thời gian cửa hàng hạn chế bán hàng;
Thời gian áp dụng cho 2 động thái trên là từ 1/1/2021 đến 1/8/2021. Cuối văn bản TGDĐ đề nghị đối tác đồng thuận với cách họ đưa ra.
Cho tới tháng 9/2021, TGDĐ có thông báo về thanh toán chi phí tiền thuê mặt bằng và tự chuyển khoản tiền thuê đã giảm mà vẫn chưa được sự đồng thuận của chủ mặt bằng.
Phúc đáp của người cho TGDĐ thuê mặt bằng
Không đồng ý với hành động của TGDĐ ông M đã có công văn phúc đáp đến công ty CTCP Đầu tư Thế giới Di Động (HOSE: MWG) chi nhánh tại Bình Định. Căn cứ vào HĐ thuê quyền sử dụng đất được ký kết ngày 16/01/2020 giữa Chi nhánh CTCP Thế giới Di động tại Bình Định với ông M. Địa chỉ thuê là 160A Trần Phú, phường Bình Định, thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định.
Ông M lập luận tại Điều 4 của Hợp đồng và Điều 9 Cam đoan của các bên. Không hề có điều khoản nào nêu rõ việc Thế giới Di động được tự ý giảm giá thuê mặt bằng”. Cũng không có quy định được giảm hoặc không tham toán khi xảy ra dịch Covid-19 tại địa bàn An Nhơn và chưa có sự đồng ý của người thuê mặt bằng.
Do vậy ông M không đồng ý với công văn của TGDĐ. Cụ thể ông M viết:
“Tôi biết việc đại dịch Covid-19 diễn ra làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên không phải vì vậy mà TGDĐ muốn tự giảm giá kiểu gì thì giảm mà không quan tâm đến ý kiến người cho thuê”.
Trong thư phúc đáp này, ông M cũng nêu rõ nếu TGDĐ không tuân thủ và tôn trọng hợp đồng được ký kết. Ông sẽ gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.
Liên hệ trực tiếp với người cho TGDĐ thuê mặt bằng
Phóng viên đã có liên hệ với M và được ông cho biết:
“Trước đó, TGDĐ đã có liên hệ với tôi giảm 50% tiền thuê nhà trong 1 năm, còn những ngày giãn cách là giảm 100%, nhưng tôi không đồng ý. Sau đó phía TGDĐ tự chuyển khoản tiền thuê đã giảm cho tôi. Tôi không ký bất cứ thỏa thuận hay hợp đồng giảm tiền thuê nào. Tôi đã gửi công văn phúc đáp phản hồi cho phía Thế giới Di Động và kể cả cửa hàng cho thuê mặt bằng nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi”.
Ngày 1/10/2021 đại diện TGDĐ đã đến làm việc với ông M. Tuy nhiên ông không đồng ý.
Khi nào người thuê được tự ý không trả tiền thuê mặt bằng hoặc giảm giá thuê mặt bằng
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng dân sự giữa 2 phía pháp nhân hoặc pháp nhân với cá nhân hoặc cá nhân với nhau. Hợp đồng này là giao kết thỏa thuận hợp tác giữa một bên có mặt bằng và một bên có nhu cầu thuê để phục vụ mục đích kinh doanh.
Điều bắt buộc đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là phải có quyền và nghĩa vụ của hai bên. Trong trường hợp thực tế thực hiện hợp đồng, có phát sinh tình huống chưa được quy định trong hợp đồng thì: Hai bên sẽ sử dụng quy định tại pháp luật liên quan điều chỉnh. Cụ thể trong trường hợp này sẽ là luật Dân Sự năm 2015. Cụ thể là điều 156 bộ luật dân sự 2015.
Theo như ông M cho hay hợp đồng của 2 bên không có quy định vào trường hợp tự ý giảm tiền hoặc không trả tiền mặt bằng do dịch Covid-19. Vậy câu hỏi đặt ra Dịch covid-19 có phải trường hợp bất khả kháng hay không.
Dịch Covid-19 có phải trường hợp bất khả kháng
Theo nhận định của PGS.TS Đỗ Văn Đại – Trưởng Khoa luật Dân sự, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) :
Hiện nay, hầu như doanh nghiệp nào cũng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Vì vậy, nếu cứ viện dẫn dịch Covid-19 để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng sẽ không còn quan hệ hợp đồng nào nữa được thực hiện; dịch Covid-19 không đồng nghĩa với sự kiện bất khả kháng.
Để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 351 BLDS, doanh nghiệp phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được do bất khả kháng. Ở đây, họ phải chứng minh được 3 yếu tố của sự kiện bất khả kháng trong quy định trên. Điều quan trọng là phải chứng minh được rằng nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được và việc không thể thực hiện được này có nguyên nhân trực tiếp từ dịch Covid-19.
Trong thực tế, mặc dù có dịch Covid-19 và thậm chí có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về giãn cách xã hội do dịch Covid-19, một số công trình xây dựng vẫn tiếp tục được thi công (khi đáp ứng điều kiện về y tế) nên trong trường hợp đó, doanh nghiệp xây dựng không thể viện dẫn dịch Covid-19 như sự kiện bất khả kháng để được miễn thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Ngược lại, nếu vì dịch Covid-19 mà cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định dừng hoạt động từ đó doanh nghiệp xây dựng không thể tiếp tục thi công (không có cách nào khác là dừng việc thi công), doanh nghiệp có thể viện dẫn sự kiện bất khả kháng để miễn thực hiện nghĩa vụ/miễn trách nhiệm khi quyết định của cơ quan có thẩm quyền như nêu trên là không lường trước được.
Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng tại VIAC cho thấy trong nhiều hợp đồng xây dựng thường có điều khoản đề cao vấn đề thời gian như phạt khi chậm giao/nhận công trình hay nguyên vật liệu/cơ sở vật chất. Nếu việc chậm này thực sự xuất phát từ quyết định của cơ quan có thẩm quyền do dịch covid-19, bên chậm tiến độ có thể viện dẫn quy định về bất khả kháng nêu trên để không bị phạt.
Như vậy trong trường hợp TGDĐ khả năng rất lớn các bên sẽ phải kéo nhau ra tòa trọng tài thương mại hoặc tòa án (tùy ý chí của bên cho thuê). Để có thể phân định được trong trường hợp của TGDĐ có được xem là trường hợp bất khả khả để không phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng hay không.
Khi nào người thuê được quyền không trả tiền hoặc tự ý giảm tiền thuê mặt bằng
Từ phân tích bên trên, chúng ta có thể kết luận rằng. Người thuê mặt bằng được phép tự ý không trả tiền mặt bằng hoặc giảm tiền thuê trong 2 trường hợp:
- Thứ nhất là gặp trường hợp bất khả kháng được pháp luật quy định. Cần phải chứng minh theo trình tự và các quy định liên quan;
- Thứ hai là hợp đồng thuê mặt bằng có quy định những điều kiện được giảm và miễn tiền thuê mặt bằng.
Xem thêm: Kinh nghiệm thuê mặt bằng quán cafe
Kinh nghiệm ký hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh
Mr Quản đã gặp không ít trường hợp quán cafe gặp phải trường hợp này. Có thể ví dụ như chị Phượng chủ quán cafe Jaivi Coffee Marita Khang Điền – Quận 2. Thời điểm chị thuê mặt bằng quán cafe thì đường xá rất ổn. Tuy nhiên sau 3 tháng kinh doanh thì đường phía trước có quyết định sửa chữa. Dự kiến 3 tháng sẽ sửa chữa xong. Thời gian này đường bị cày lên và không thể kinh doanh được.
Một sự kiện không ngờ tới là có xảy ra tranh chấp của người dân dọc đường với đơn vị giải phóng mặt bằng. Do đó công trình bị dừng lại khiến mọi việc kinh doanh trở nên ngưng trệ. Lúc này chị Phương không thể nào tự ý giảm tiền mặt bằng vì trong hợp đồng không có quy định. Nếu xét về trường hợp bất khả kháng sẽ rất khó khăn.
Từ đây mình thường chia sẻ kinh nghiệm thuê mặt bằng cho các anh chị khi kinh doanh là hãy đưa vào quy định các trường hợp được giảm và miễn tiền thuê. Điều này giúp hạn chế rất nhiều rủi ro trong thời đại mà mọi thứ thay đổi quá nhanh và khóa kiểm soát hiện tại.
Trung Mạc
Trung Mạc là tác giả, điều hành tại Blog Mr Quản. Trung có kinh nghiệm hơn 8 năm trong lĩnh vực quản lý bán hàng.
